Mülk, dünyanın en büyük servet deposudur ve kripto para birimi ve blok zinciri dünyası, kitlesel benimseme için açık bir yol arıyorsa, emlak sektörüyle ortaklık yapmaktan daha iyi olamaz.

Savills World Research’ün Eylül 2021 raporuna göre, dünyadaki tüm gayrimenkullerin tahmini değeri 326,5 trilyon dolar. Karşılaştırıldığında, kripto sektörünün piyasa değeri Temmuz ortasında yaklaşık 1 trilyon dolardı. 

Üstelik emlak piyasası – en azından ticari gayrimenkul segmenti – aynı zamanda, içeridekilerin lehine olan maliyetli giriş engelleri ve asimetrik bilgiler ile karakterizedir. Ücretleri yüksektir, evrak işleri zahmetlidir ve işler bazen kusurlu, tahrif edilmiş veya eksiktir. Bazı mülklerin taşınması yıllar alabilir olması – pazarının likit olmadığını söylemenin başka bir yoludur. Sonuç olarak, birçoğunun bu pazarın, özellikle blok zincirin etkin tokenizasyon yoluyla bozulmaya hazır olduğuna inanması şaşırtıcı değil. 

Aslında, Gayrimenkulü simgeleştirme fikri tamamen yeni değil. Örneğin, 2019’a kadar bir kişi, lüks villanın bir bölümünü 6,5 Euro gibi düşük bir fiyata satın alabilirken, 2019 senesin de Paris’in dışındaki Boulogne’da 6,5 ​​milyon avroluk bir villa tokenize edildi. Fransa’da ilk blok zinciri işlemi olarak satılan bu mülk, Ethereum blok zincirinde bir milyon hisse satışa çıkarıldı. 

Her şey parçalanmış şekilde mi olacak?

Geçen yılki Nitelikli Fikri Tapu (NFT) patlaması ve Amerika Birleşik Devletleri’ndeki Düzenleme Kitle Fonlaması (Reg CF) gibi bazı daha destekleyici düzenlemeler, dikkatleri kripto ve mülk ortaklıkları konusunda daha net bir şekilde eğitti. Yugo Labs’ın rekor kıran sanal arazi müzayedesi de dahil olmak üzere bu yılki metaverse hype’ı , gerçek emlak dünyasındaki faaliyetleri de engellemedi. 

NiftySky DAO’nun kurucusu Bobby Singh, Haziran ayındaki NFT.NYC 2022 kongresinde konuşan ve tokenize edilmiş gayrimenkul konusunda tüm pisti içeren “Web3 tamamen mülkiyet, parçalanmış hisselere sahip olmakla ilgili olacak. Empire State Binası’nı 2 milyar hisseye böldüğünü hayal edin.”” diyor. Bu demek; bir kişi birkaç dolara Empire State Binası’nın bir parçasına sahip olabilir. 

Mülkiyet kendi momentumunu yaratır, diye devam etti Singh. “Bir koleksiyoncu ya da mülk sahibi olursanız, bunun hakkında konuşmanız daha olasıdır.” Daha fazla sahibiyet, daha fazla heyecan demektir. “Ve burada Ünvan kavramı çok önemlidir.”

DePaul Üniversitesi finans ve emlak bölümünde doçent olan Lamont Black, Magazine’e “Blockchain gayrimenkulü dönüştürme potansiyeline sahip” diyor. Gayrimenkul, tamamen sahiplik kayıtları ve bir mülkün nasıl finanse edildiği ile ilgilidir, ve “blockchain, bu tür bir uygulama için paylaşılan bir kayıt tutma sistemi olarak idealdir.” diye açıklıyor

Black, bu ilkelerin birçoğunun “metaverse’deki dijital gayrimenkule zaten uygulanmakta olduğunu” eklerken, metaverse’ın bir parçası olan Web3’ün arkasındaki fikirler de, “aşağıdaki gibi temel şeyler de dahil olmak üzere dijital varlıkların, kişisel veri mülkiyetine çok fazla kök saldığını” ekliyor.

ProChain Capital’in başkanı ve kurucu ortağı David Tawil, Magazine’e “Tokenizasyonla gelen verimlilik ve kesinlik yadsınamaz” diyor ve bu, emlak endüstrisinde hala kaybolmadı.

Kripto evrenini gölgede bırakan bir pazar

Savills‘in rakamları kabul edilirse, dünya gayrimenkulünün değeri, son zamanlarda piyasa değeri 1 trilyon doların altına düşen kripto ve blok zinciri sektörünün boyutunun 300 katından fazladır. Bu eşitsizlik gözlemciler üzerinde kaybolmadı. 

Ağustos ayında küresel bir muhasebe, danışmanlık ve danışmanlık ağı olan Moore Global,  “Toplam 280 trilyon dolarlık küresel emlak piyasasının sadece %0,5’i bile önümüzdeki beş yıl içinde tokenize edilmiş olsaydı, 1,4 trilyon dolarlık bir pazar haline gelirdi” diye yazdı.

Alternatif olarak, Savills’in 327 trilyon dolarlık bir pazar tahminini kullanırsanız: Küresel emlak piyasasının sadece %1’i tokenize edilmiş olsaydı, tüm kripto para dünyasının mevcut piyasa değerini üç katına çıkarırdı. 

Savills’e göre, dünyadaki gayrimenkulün yaklaşık beşte dördü konuttur. Ticari gayrimenkul, toplamın yalnızca onda birini oluşturuyor, ancak bazılarına göre, tokenizasyonun ilk etki yarattığı yer burası olabilir.

New York ticari gayrimenkul işinin emektarı Singh, NFT.NYC kongresinde, eski ticari gayrimenkul piyasasının “çok fazla sürtüşme” olduğunu ve likidite eksikliğinden dolayı zorlandığını açıkladı. Blok zinciri tabanlı NFT’ler gibi yenilikler, blok zinciri şeffaf olduğu için kayıt tutmaya yardımcı olabilir ve “parçalara ayırma, gayrimenkulü daha likit hale getirecektir.”

Birleşik Arap Emirlikleri merkezli LandOrc’un CEO’su Navonil Roy Magazine’e “Bu pazarın tokenizasyon da dahil olmak üzere alternatif sermaye artırma kaynaklarına daha açık olacağına inanıyoruz” diyor. Firma, gayrimenkul sektörüne kredi vermeyi kolaylaştırarak, arazi tapularını teminat olarak kullanarak, merkezi olmayan finansmana erişim sağlıyor. 

Lehman College’da ekonomi ve işletme bölümünde yardımcı doçent olan Sean Stein Smith, Magazine’e, “sermaye oluşumu genellikle gayrimenkul girişimlerinde bir engeldir ve tokenizasyon “daha geniş bir yatırımcı havuzunun kapısını açabilir” diyor. Temel alınan fiziksel gayrimenkul varlığının mülkiyetini ve velayetini tokenize etmek ve ikiye bölmek.” Aynı zamanda eşler arası ikincil işlemleri de mümkün kılabilir, böylece “sağlam bir ikinci pazar da geliştirilebilir”.

Stein Smith, kripto işlemlerinin gerçek zamanlı olarak yapılmasının, “ipoteklerin onaylanma ve işlemlerin tamamlanma hızını artırmak” gibi potansiyel avantajlar da sunduğunu ekliyor.

Engeller kaldı

Muazzam potansiyele rağmen, blok zincir teknolojisi şimdiye kadar mülkiyet hakları alanında nispeten küçük ilerlemeler kaydetti. Yukarıda sözü edilen Boulogne villası bir kuraldan çok bir istisnaydı. 

“Blockchain, piyasa katılımcıları arasında koordinasyon gerektiren bir teknolojidir. Bu teknolojinin daha fazla benimsenmesi sağlanana kadar etkisi sınırlı olacak,” diyor Black, ve ayrıca şunları ekliyor:

“Bir diğer engel de hükümetin rolü. Gayrimenkul ünvanı büyük ölçüde yerel yönetimler tarafından düzenlendiğinden, mülkiyetin bir blok zincirine kaydedilmesi devletin de benimsemesini gerektirecektir. İleri görüşlü ve çevik belediyeler öncülük edecek”

Dilendorf Hukuk Bürosu’nun ortağı olan ve 2017’den beri gayrimenkul tokenleştirme projeleri üzerinde çalışan Max Dilendorf, “birden fazla lisans alınması gerektiğinden”, ikincil piyasa ticareti ile küreselleşmiş, üyotokenize edilmiş bir emlak piyasasının “vaadi” biraz zaman aldı. diye söylüyor. Securitize LLC, yaklaşık üç yıl önce blok zincirinde faaliyet gösteren ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu’na kayıtlı bir transfer acentesi haline gelerek öncülük etti, ancak “şirketler, Asya ve Avrupa’nın yanı sıra ABD’de lisans almak için yıllar harcadı” diyor.

Diğer bir engel ise, tokenize edilmiş bir gayrimenkul işlemini tamamlamak için gereken verilerin çoğunun blok zincirinde doğal olarak oluşmamasıdır. Manuel olarak girilmelidir. Örneğin, Basel Üniversitesi profesörü Fabian Schär, Mayıs 2022 Credit Suisse Insights röportajında ​​anlattığı gibi, Detroit’teki çok aileli bir eve birkaç yüz İsviçre Frangı yatırım yapmak istedi :

“Token ile ilgili teknik süreç sorunsuz bir şekilde işledi.’ Ama sonra Schär’ın işlemi iptal etmesine neden olan bir şey geldi: ‘Okumam ve imzalamam gereken yaklaşık 150 sayfa yasal belge vardı.’”

Gayrimenkul sektörü de bazen benimsemeyi engelleyebilecek değişime dirençlidir. Stein Smith, “Emlak komisyoncuları ve acenteleri, hem ilgili parasal meblağlar hem de mülk sahipliği haklarıyla ilgili sonuçlar nedeniyle yeni teknolojiyi benimseme konusunda nispeten tutucular” diyor. 

İşler gerçekten ilerlemeden önce daha fazla başarı öyküsü de gerekebilir. Bir gayrimenkul tokenleştirme platformu olan SolidBlock’un CEO’su ve kurucu ortağı Yael Tamar, Magazine’e “Para toplamak isteyen gayrimenkul sahiplerinin tek bir hedefi var: daha düşük sermaye maliyeti” diyor. “Özellikle mülk destekli güvenlik belirteçleri arayan bir yatırımcı kitlesi olduğuna ikna olana kadar, elde edilmesi güzel çözümlerle uğraşmayacaklar.” 

Ayrıca , DeFi borç verenlerin bu son derece likit dönemde elde ettikleri olağandışı yüksek borç getirileri nedeniyle “şımarık” hale gelmesiyle, işleri istemeden yavaşlatmış olabilir, diyor Roy, ve şunları ekliyor:

“Dijital varlık dünyasındaki getiri beklentileri, gerçek dünya ekonomisine dayanan gerçek dünya varlıklarıyla çoğaltılamaz. Zihniyetteki bu değişiklik en göz korkutucu engeldir.”

Önümüzdeki yol da uzun olabilir. İngiltere ticari araştırma direktörü Savills’in Marie Hickey yakın zamanda “küresel olarak perakende gayrimenkulünü şekillendiren dört trend” hakkında yazdığında , tokenizasyon veya blok zinciri teknolojisinden hiç söz edilmedi. Bunun hakkında sorulan Hickey, Magazine’e şunları söyledi: “Tokenize edilmiş gayrimenkul, bu noktada kilit bir trend olarak anılmak için çok önemsiz.” 

ABD’de olumlu düzenleyici gelişmeler

Yine de, ABD’deki son düzenleme değişiklikleri, Dilendorf’un görüşüne göre tokenize projelerde bir patlamaya yol açabilir. Dilendorf , fon toplama sınırı 2020’nin sonlarında 1 milyon dolardan 5 milyon dolara çıkarılan Reg CF’nin “yolu açacağını” tahmin ediyor. Reg CF, bir şirketin hem akredite hem de akredite olmayan yatırımcılar arasında fon toplamasını sağlar ve katılabilecek yatırımcı sayısında herhangi bir üst sınır yoktur. 

Bu arada, ABD merkezli alternatif ticaret sistemleri (ATS), Avrupa ve Asya’daki ATS platformlarına köprüler kuruyor. Dilendorf, Magazine’e “Yani, şimdi dijital gayrimenkul simgenizi ABD’deki bir platforma koyarsanız, Avrupa veya Asya’dan bir yatırımcı ikincil piyasa ticaretine katılabilir” diyor. Bu, ikincil piyasayı önemli ölçüde artırabilir. 

Securitize gibi blok zinciri tabanlı bu ATS platformlarında da işlem ücretleri düşüktür, akıllı sözleşmeler ise transferlerin yalnızca Müşterinizi Tanıyın tarafından doğrulanmış hesaplar arasında yapılmasını sağlar. Dilendorf, “Bu, küçük firmalar için sermaye artırmanın yeni bir yolunun yaratılmasıdır” diye ekliyor.

NFT’ler mi yoksa basit tokenizasyon mu?

Mülkiyet belirteci ne şekilde olabilir? NFT’ler en umut verici mi? Yoksa, basit tokenizasyon mu? Veya yakın zamanda Vitalik Buterin tarafından önerildiği gibi Soulbound belirteçleri veya SBT’ler gibi başka formlar olabilir mi?

Tamar, tokenizasyonun çeşitli biçimler alabileceğini söylüyor. “Bazılarının üst sınır tablosunun bir kısmı Web3’te olacak (merkezi olmayan finans için); bazıları devre mülk ve kiralamalar için NFT’ler çıkaracak; ve diğerleri ödemeler veya varlık yönetimi için belirteçleri kullanacak.”

https://twitter.com/VitalikButerin/status/1524741569038888960?s=20&t=b_N7si9DuZc01xT7BrLHIQ

ABD’deki Eyalet Temsilciler Meclisi adayı olan ve Singh’e NFT.NYC 2022 “Tokenize Edilmiş Gayrimenkulün Değerini Anlamak” konulu panelde katılan Jarib Figueedo, “Florida’da tapu devri sorunları var ve bunlar sahipliğini kanıtlayabilen dijital dosyalar olan NFT’lerle geliştirilebilir.” Zaman paylaşımı, gelecek vaat eden bir başka kullanım durumudur. 

Black, Magazine’e “Gelecekte, emlak ünvanı ödenemez bir belirteç olarak verilebilir” dedi. “Mülkün sahibi, dijital bir cüzdanda tokenin sahipliğini sürdürecek. Mülkün değerindeki değişiklikler, NFT’nin değerindeki değişiklikler olarak yansıtılacaktır.” Daha öte:

“Mal sahibi mülkü satmak istediğinde, NFT mülkünü bir NFT borsasında listeleyebilir. Alıcılar NFT’ye teklif verebilir ve NFT kazanan teklif sahibinin dijital cüzdanına aktarılır. Bu, gayrimenkul için ikincil piyasayı çok daha likit ve şeffaf hale getirecektir.”

Dilendorf, kendi adına, NFT’lerin veya DAO’ların emlak piyasasında baskın bir rol oynadığını görmüyor çünkü bunlar, SEC onaylı olan Reg CF-etkin dijital menkul kıymetlerin aksine, esasen düzenlemeye tabi değiller.

Hangi tür gayrimenkul projeleri tokenizasyon için en uygun? Tamar, “Önemli varlıklar en başarılı olacak” diyor ve “en üst düzey stadyumlar bu kategoriye girecek. Daha fazla likidite yaşayacakları ve daha küçük mülklerin aksine birincil satış sırasında kurumları cezbedecekleri için, büyük kurumsal kaliteli mülklerin tokenleştirilmesi daha olası olacaktır.”

Dünyanın yoksullarını yetiştirmek

Black Magazine’e göre, mülkiyet haklarını güvence altına almak için mevcut altyapının zayıf olduğu veya var olmadığı gelişmekte olan dünyanın geniş kesimlerinde, mülkiyet haklarının en önemli şey olduğunu savunan Perulu ekonomist Hernando de Soto’ya atıfta bulunarak, Blockchain teknolojisi de ekonomik büyümenin anahtarı olarak kullanılabilir. Black, “Blockchain gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul mülkiyeti gibi mülkiyet haklarını iyileştirebilirse, bu tüm ekonomiler için dönüştürücü olabilir” diyor.

Wall Street Journal’ın sıkça alıntılanan bir görüş yazısında de Soto , blok zincirinin mülk sahipliği değiştikçe sürekli güncellenebilen erişim kolaylığı kayıt tutma özelliğini vurguladı. Dünya nüfusunun çoğunun “resmi bir mülkiyet hakları sistemine” hiçbir şekilde erişimi olmadığını yazdı ve ekledi:

“Blockchain teknolojisi, mülkiyet haklarını tek bir bilgisayar platformunda kaydettirmek için kamu ve özel çabaları güçlendirebilirse, özel mülkiyet kaydının nimetlerini tüm dünyayla paylaşabiliriz.”

Küresel bozucu mu yoksa niş oyuncu mu?

Kripto endüstrisi gelecekte gayrimenkulün önemli bir bölümünün tokenleştirileceği bir noktaya ulaşabilir mi – örneğin, küresel gayrimenkul evreninin %10’undan fazlası – yoksa bu bir niş alan olarak mı kalacak?

“O günü hayal edebiliyorum” – yani %10 tokenleştirme – diyor Tawil, “ancak, özellikle Amerika Birleşik Devletleri gibi büyük altyapı değişikliklerinin gerekli olacağı yerlerde, gerçek mülk sahipliğinin tokenleştirilmesi biraz zaman alacak.” 

Ne de olsa emlak tapuları binlerce belediye dairesinde kaydediliyor ve saklanıyor. Bunların sayısallaştırılması gerekecek. Tawil, Magazine’e verdiği demeçte, “avukatlar, tapu sigortası, borsacılar vb. gibi tokenize edilmiş bir mülk sahipliği dünyasında marjinalize edilebilecek veya ortadan kaldırılabilecek mülk işlemlerinden kâr sağlayan büyük bir profesyonel lobisi” olduğunu söylüyor.

Black’e göre, “Gayrimenkul piyasasının %10’unun tokenleştirilmesini hayal etmek çok zor değil.” Blockchain ve NFT’ler, gayrimenkul, otomobiller ve her türlü dayanıklı mal dahil olmak üzere fiziksel varlıklarla ilişkilendirilebilecek dijital bir mülkiyet kaydı sağlar. 

“Benim tahminim, emlak piyasasının büyük bir bölümünün blok zinciri ekonomisinden yararlanmak için tokenleştirileceği, ancak talep, boyut, performans, marka, konum vb. bazında en üst yüzde 20’lik dilimin finansman fırsatlarının %80’inden yararlanacağı yönünde. ”diye ekliyor Tamar.

Herhangi bir yıkıcı teknolojide olduğu gibi, tokenize edilmiş mülkün yakalanması durumunda bazı iş sektörleri zarar görebilir. Tapu sigortası şirketleri, acıyı ilk hissedenlerden biri olabilir. Black, Magazine’e “Bir mülkün kime ait olduğunu ve mülk üzerinde herhangi bir haciz olup olmadığını kaydeden açık ve şeffaf bir defter olduğunda, artık tapu şirketi ücretleri için herhangi bir gerekçe olmayacak” dedi. Yine de başarı genellikle başarıyı getirir veya Black’in dediği gibi: 

“Toplumlar, dijital varlıkları korumak için bir altyapı olarak blok zincirine daha aşina hale geldikçe, bu aynı ilkelerin bazılarının gayrimenkul gibi fiziksel varlıklara uygulanması için kapıyı açabilir.”